Você sabe analisar um FII?

FIIIIIII do céu...

Quando fui comprar meu primeiro imóvel (financiado), a primeira coisa que me passou pela cabeça foi: como os grandes empresários conseguem tanto dinheiro para comprar ou construir empreendimentos tão grandes e pomposos? Óbvio que existe uma boa quantidade de pessoas e empresas com recursos suficientes para isso, mas será que é só isso?

E foi aí que eu descobri essas estruturas maravilhosas chamadas de Fundos de Investimento Imobiliário.

Nada mais são que organização/empresas que captam recursos de diversas pessoas (pensou em crowdfunding?) para comprar, construir, reformar, vender, alugar, gerenciar dívidas/recebíveis associados a imóveis. E tem imóvel para todos os gostos: residencial, corporativo, logístico, cemitérios, de desenvolvimento, dentre outros. A única coisa que não dá para fazer é usufruir do imóvel sem ter que pagar por isso rs.

• É como comprar uma ação?
• Como analisar um FII então?
• Mas de vez em quando eu ouço falar que FIIs não são bons investimentos?
• Conclusão

É como comprar uma ação?

Sim e não. Ao comprar uma cota de FII (que possui lote de 1 cota 😱 enquanto ações normalmente são negociadas em lotes de 100), você passa a ser detentor de um pedacinho de um CNPJ igual ações. Mas os FIIs estão sujeitos a regras bem específicas que limitam o tipo de operações que eles podem realizar (precisa ser associada a imóvel) e o como eles lidam com os "lucros".

Enquanto ações podem decidir reter alguma parte ou mesmo todo o lucro do período (e as vezes nunca vemos a cor desse dinheiro), os FIIs são obrigados a distribuir 95% dos seus resultados semestrais aos cotistas. Se você é fanático pelo bordão "cash is king" como eu, já deve ter se apaixonado. Mas calma, nem tudo são flores.

Assim como no investimento qualquer renda variável, de ações a criptoativos, é super importante estudar o Fundo Imobiliário em questão para não cair em furada. Movimentos macro- e microeconômicos podem afetar o desempenho desses fundos de forma significativa 🎢.

Muito conceitual? Para visualizar melhor, basta pensar em como a pandemia afetou os shoppings e prédios comerciais, ou como fez esvaziar grandes centros e lotar cidades com melhor qualidade de vida, ou como a implantação de um trem entre SP-RIO pode afetar um dos fluxos logístico mais relevantes do país. Mais recentemente, o pedido de recuperação judicial de algumas grandes empresas colocou diversos Fundos para suar 🥵.

Como analisar um FII então?

Gosto de fazer paralelos com o nosso dia-a-dia para facilitar o entendimento, vamos ver se ajuda.

Se você tem um imóvel para alugar, provavelmente quer que esse imóvel permaneça locado o máximo de tempo possível. Quando o imóvel está vago, todos os custos (condomínio, impostos, seguros, etc) recaem sobre você. Vacância, que a taxa média de ocupação dos imóveis do fundo é o primeiro elemento que deve ser observado.

Outro fator importante é a qualidade dos ativos e contratos. Proprietários detestam quando inquilinos atrasam pagamentos, quando fecham contratos muito aquém do potencial do imóvel, destroem a propriedade. Para se analisar isso em um FII, basta procurar quais são os inquilinos, se são empresas grandes, se existe diversidade de clientes diluindo o risco, se a gestão do fundo possui experiencia na gestão de fundos daquela natureza.

Outro conceito, esse um pouco mais complicado de relacionar com nosso dia-a-dia, é o Preço / Valor Patrimonial (P/VP). Quando somamos o preço de todas as cotas do fundo e comparamos com o valor do patrimônio líquido do fundo, temos um indicativo de se o fundo tem oportunidade de valorização ou se tem alguma coisa da qual os cotistas estão fugindo.

Mas, não sei se notou, deixei o melhor para o final. Uma das questões mais importantes é o calculo do rendimento (muito conhecido como dividend yield). Esse parâmetro indica basicamente quanto o fundo pagou (ou pagará) dentro de um certo período (normalmente de 12 meses) relativo ao preço da cota. Nesse ponto, vale notar que cada fundo possui uma dinâmica diferente. Fundos de aluguéis costumam pagar dividendos mensais relativamente estáveis, fundos de shopping (cuja renda pode depender das vendas dos lojas ancoras) podem apresentar sazonalidade, fundos que focam em desenvolvimento ou vendas podem ter pagamentos apenas esporádicos, dentre outros.

E vale mencionar que todas essas informações são apenas alguns dos principais balizadores/indicadores que vão nos ajudar a construir uma expectativa em torno da performance do seu investimento. Existem diversos outros, mais específicos, que podem ser utilizados. O importante mesmo é lembrar de, como qualquer investidor consciente, sempre de diversificar seus investimentos para reduzir o risco a oscilações inesperadas que possam comprometer seu suado patrimônio.

Mas de vez em quando eu ouço falar que FIIs não são bons investimentos?

Excelente pergunta!

Em qualquer aspecto da vida, qualquer decisão que tomamos implica que deixamos de tomar uma outra decisão ou seguir um outro caminho. Isso tem um termo técnico no mundo dos negócios e investimentos: custo de oportunidade. Ou seja, se eu investir em X vou deixar de ganhar o rendimento de Y (uma opção menos arriscada, normalmente a tal "taxa livre de risco"). No Brasil, a "taxa livre de risco" (entre aspas porque absolutamente TUDO tem risco) que usamos é a taxa básica de juros da economia, ou SELIC, definida pelo Banco Central do Brasil a cada 45 dias e que baliza o custo dos juros tomados entre bancos e o governo (mas que acaba influenciando tudo).

Então, se um FII sólido, confiável, está te entregando ou prometendo um dividend yield de 8% quando a SELIC está em 14% (lembrando que dividendos são isentos de imposto de renda e investimentos atrelados a SELIC normalmente consideram a tabela regressiva de imposto de renda), provavelmente você verá o preço da cota cair para que o dividend yield aumente. Quando isso não acontece, existe a chance de que o mercado esteja considerando algo (bom ou ruim) que você não esteja considerando.

Dito isso, quando vemos a SELIC subindo, é muito comum ver o preço dos papéis que não conseguem reajustar seus rendimentos caindo. Mas por outro lado, quando a perspectiva é que a SELIC caia, o preço dos papéis provavelmente subirão. E não sei quanto a você, mas eu prefiro receber 14% de dividend yield (porque comprei o FII quando estava barato) do que receber 8% comprando ele quando tudo está indo bem. Afinal, o ilustríssimo Sr. Warren Buffet já diz: "compre ao som canhões, venda ao som de violinos".

Conclusão

FIIs nada mais são que mais uma opção de investimento que precisa ser avaliado com o mesmo rigor que qualquer outro. Ele mistura elementos de renda fixa (pagamentos constantes, relativa estabilidade de preço) com elementos de renda variável (preços flutuantes, performance da gestão, exposição a dinâmicas de mercado especificas). É muito comum ver ele sendo incluído em carteiras voltadas para aposentadoria, uma vez que esses pagamentos constantes podem ser usados como complemento de renda, mas sem nunca esquecer das máximas da diversificação e do acompanhamento constante.

E lembre sempre: se ainda ficou qualquer dúvida ou se precisa de ajuda para colocar essas coisas todas na ponta do lápis e tomar a melhor decisão, não hesite em entrar em contato!