Comprar ou alugar? Afinal, tem resposta?

Já deve ter percebido, né? Essa é uma briga quase tão passional quanto a do biscoito ou bolacha...

Mas vamos tentar desmistificar, sem paixões 💕

Para encurtar a história, a resposta certa sempre será "depende". Existem condições que fazem o aluguel ou a compra serem mais vantajosos que a alternativa. Essas condições passam por disponibilidade de crédito, custo do crédito, dinâmicas do mercado imobiliário, o momento financeiro da família, e a própria psicologia do indivíduo ou família.

Mas onde fica a linha de corte, o ponto de equilíbrio?
Alugar
Comprar (financiada)
"Comprar" (a vista)
Conclusão

Apenas para dar um exemplo bem próximo, o meu... Comprei uma casa a alguns anos. Financiei em 35 anos, com juros de 6.9% ao ano (SELIC estava em 2%). Frente aos imóveis (similares) disponíveis no mercado, a casa estava sendo vendida com deságio (depois descobri que ele havia sido usado como pagamento de comissão ao corretor, e ele queria vender rápido). O aluguel das casas nesse condomínio custavam entre R$ 3.000 e R$ 3.500, enquanto a parcela do financiamento (após uma entrada de 25%) ficaria em R$ 3.300 no modelo SAC (parcelas que diminuem). Agora te pergunto: quem seria louco de não comprar esse imóvel? E a cereja do bolo? Logo alguns meses após a compra, a própria SELIC passou a ficar acima de 10%, fazendo com que fosse mais vantajoso NÃO quitar o financiamento, mas comprar títulos longos com taxas (líquida de impostos né?) acima de 6,9%.

Por outro lado, em algum momento durante o começo da pandemia de COVID-19, em algumas cidades mais urbanas, o êxodo de profissionais dos grandes centros em busca de explorar todo o potencial que o trabalho remoto permite fez com que a vacância de imóveis residenciais subisse, e com isso, que os alugueis diminuíssem. E como não estamos nessa vida para queimar dinheiro a toa, possivelmente fosse mais vantajoso alugar.

Mas onde fica a linha de corte, o ponto de equilíbrio?

São tantas variáveis, e tantas incertezas associadas ao imóvel, ao futuro, que eu gosto de começar dizendo que o principal ponto de corte é emocional. O que te deixa mais tranquilo? O que te deixa mais feliz?

Mas se você for como eu, que só fica feliz e tranquilo fazendo conta (rs), vamos colocar a caixola para funcionar.

Alugar

Quando alugamos, pagamos basicamente uma taxa mensal (aluguel) sujeita a reajustes anuais. Outros custos, como impostos, seguros, condomínio, etc, podem ser desconsiderados uma vez que também são válidos para quem compra. Um elemento (pouco lembrado) que pode se tornar relevante são os custos associados a devolução e mudança ao trocar de imóvel (pintura, consertos, frete, etc).

\begin{align} \text{Custo Total} &= \sum \text{Aluguéis Reajustados} \\&+ \sum \text{Custos das Mudanças} \end{align}

Comprar (financiada)

A compra é um pouco mais difícil de avaliar, uma vez que envolve mais possibilidades e variáveis. Imóveis financiados, por exemplo, possuem entrada, juros e taxas associados ao financiamento. Além disso, o valor do imóvel sofre oscilações (normalmente para cima, mas não se iluda) ao longo do tempo. Outro custo comum e normalmente negligenciado é o de manutenção do imóvel, uma vez que qualquer bem que não seja bem cuidado se desgasta e está fadado a virar pó. E existem sempre aqueles retoques para dar um upgrade na casa, né? (Duvido que fosse feito em um imóvel alugado)

Antes de continuar, acho importante gastar algumas palavras para explicar algumas das provocações acima:

Oscilações no valor do imóvel - O normal é que imóveis valorizem aproximadamente a uma taxa similar às taxas de financiamento, afinal, quem vende não quer "perder" dinheiro. Mas imóveis obedecem algumas regras de mercado (por exemplo, o preço do seu imóvel é puxado pela média dos imóveis vizinhos). Duas situações que são facilmente percebidas é o movimento das famílias para condomínios, o que naturalmente desvaloriza as casas de rua, e imóveis comprados em regiões ainda não completamente desenvolvidas mas que acabam ficando abandonadas ou cercadas por imóveis mais simples. Por conta disso, antes de comprar, pesquise, pergunte, duvide. Depois de comprado, o pepino é seu!
Manutenção do imóvel - Tudo que não é bem cuidado, seja um celular, um computador, um carro, uma casa, está fadado a virar pó. Existem manutenções mais comuns e esperadas, como a queima de um chuveiro, uma lampada, a troca de uma torneira, mas existem outras mais pesadas, como conserto de trincas, telhas, pisos, encanamentos, gessos, pinturas. Não espere comprar um imóvel e gastar menos que 5-10% do valor dele a cada 5 anos.
Reformas "opcionais" - Todo mundo quer viver bem, mas convenhamos: se o imóvel fosse alugado, a parede da sala ficaria onde está, o gesso não seria refeito com um outro corte, a iluminação nunca mudaria. Algumas pessoas (como eu) não se sentem confortáveis nem em fazer um furo na parede... Essa então talvez seja a conta mais difícil de estimar... depende do gosto do freguês. A única dica que deixo é: observe se essa reforma tem o potencial de aumentar o valor de venda do seu imóvel; caso contrário, evite.

Antes de voltar as contas (mas nada muito complicado, prometo...), precisamos mencionar o grande destaque da compra: ter um imóvel/patrimônio ao final. Para incluir esse elemento na conta, basta considerar que esse imóvel pode ser vendido ao final, com todos os reajustes cabíveis (considerando que foi uma compra boa e consciente).

\begin{align*} \text{Custo Total} &= \text{Dívida Inicial} \\&+ (\text{Meses})\cdot(\text{Taxas}) \\&+ \sum \text{Juros} \\&- \text{Valor Final do Imóvel} \end{align*}

ou, para os mais matemáticos

\begin{align*} \text{Custo Total} &= \text{Dívida Inicial} \\&+ (\text{Meses})\cdot(\text{Taxas}) \\&+ S \left[\frac{(j + 1)^{N + 1} - 1}{j^2 N} - \frac{N + 1}{j N} - \frac{0.5}{N} - \frac{1}{2}\right] \\&- \text{Valor Final do Imóvel} \end{align*}

S = Dívida Inicial N = Meses = Número de Parcelas T = Taxas j = Juros Percentuais Mensalizados (para simplificar a conta)

Observação: Existem formas mais complexas de se fazer essa conta, considerando estratégias de abatimento dos juros e benfeitorias no ganho de capital do imóvel, o "valor" do dinheiro no tempo, separando as taxas fixas das taxas variáveis dos bancos, dentre outros, mas esse "refinamento" não altera significativamente nossa análise, então sejamos práticos, ok? 😉

"Comprar" (a vista)

É aqui que muita gente acaba confusa. A compra a vista, em 1x, permite considerar a possibilidade de NÃO se comprar o imóvel, investir o dinheiro, e usar o rendimento desse investimento para pagar um aluguel.

Nesse caso, precisamos ter em mente o valor do imóvel, o tipo de investimento a ser feito (renda fixa, renda variável, etc), seus riscos e rendimento (sim, renda fixa pode ter risco) e o valor do aluguel com seus devidos reajustes.

\begin{align*} \text{Custo Total} &= \sum \text{Aluguéis Reajustados} \\&+ \sum \text{Mudanças} \\&- \text{Preço do Imóvel}\cdot \text{Rendimento} \end{align*}

Conclusão

E aí, ficou mais claro qual é a opção certa? Para mim também não... 🤣

Em linhas gerais, devemos sempre estar atentos ao mercado e as opções que se apresentam. É sempre bom ter dinheiro e estar pronto quando boas opções aparecem. Para isso, fazer uma boa poupança enquanto paga um aluguel pode ser uma boa estratégia.

Afinal, tem gente muito inteligente recomendando isso. O maior guru dos investimentos, o ilustríssimo Sr. Warren Buffet costuma falar "compre ao som canhões, venda ao som de violinos". Em outras palavras, compre quando o mercado está ruim e todo mundo quer vender. Esse é o melhor momento de se ter dinheiro na mão (ou crédito no banco) para conseguir as melhores negociações 😉

Se ainda ficou qualquer dúvida, ou se precisa de ajuda para colocar essas coisas todas na ponta do lápis e tomar a melhor decisão, não hesite em entrar em contato!